Projekty domów. Na co się zdecydować? Na co uważać!

W pierwszym poście z serii „Budowa domu” – Działka pod budowę domu jednorodzinnego, pisałam Wam o tym na co zwrócić uwagę i co sprawdzić kupując działkę. Dzisiaj zabieramy się za wybór projektu.  Można poszperać w poszukiwaniu gotowych projektów i następnie poddać je adaptacji do warunków panujących na działce, do  swoich potrzeb itp.  lub można udać się do architekta i wykonać taki projekt od podstaw. Oczywiście wszystko to kwestia oczekiwań i zasobności portfela. My poszliśmy w kierunku stworzenia projektu od podstaw, a czy było warto??? o tym za chwilę.

  • Projekt gotowy

Na początek co to jest adaptacja projektu gotowego?  Aby starać się o pozwolenie na budowę, każdy gotowy projekt musi zostać przystosowany do warunków naszej działki, konkretnego rodzaju gruntu oraz warunków, jakie stawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony przez gminę, na terenie na którym chcemy wybudować nasz dom, a w przypadku braku planu – do warunków zabudowy. Osoba przeprowadzająca adaptację gotowego projektu do działki musi posiadać odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów.

Tak więc mamy wymagane elementy podlegające adaptacji. A należą do nich:

  • dostosowanie projektu do MPZP dla naszej działki lub w przypadku jego braku do wydanych Warunków Zabudowy
  • sporządzenie projektu zagospodarowania terenu- mapa do celów projektowych 1:500  umiejscowieniem na terenie działki zakupionego projektu domu wraz z dodatkowymi elementami, np. dojściem, dojazdem, śmietnikiem, szambem, miejscami postojowymi, terenami zielonymi,
  • dostosowanie zakupionego projektu gotowego do stref obciążeń konstrukcyjnych
  • wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i sposobu ich izolacji
  • dostosowanie instalacje wewnętrznych i przyłącza do warunków miejscowych na podstawie uzgodnień z dostarczycielami odpowiednich mediów,
  • należy uzyskać wymagane opinie, uzgodnienia i sprawdzenia rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów,
  • architekt adaptujący musi przejąć na siebie obowiązki głównego projektanta i załączyć stosowne uprawnienia oraz wpisy do izby zawodowej całego zespołu branżystów biorących udział w adaptacji,
  • architekt musi opracować informację -Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia

Drugą część stanowią wszelkie zmiany, które chce wprowadzić inwestor, czyli zmianę wielkości pomieszczeń, zmianę okien, przesunięcie ścian itp. Oczywiście im więcej kombinacji tym większy koszt przystosowania takiego gotowego projektu do naszych potrzeb. Dlatego im bardziej dopasowany jest gotowy projekt do naszych potrzeb tym  mniej zmian i mniejsza kwota na adaptację.

Ile kosztuje gotowy projekt? Jeśli zaczniecie szukać gotowych projektów na stronach biur, zobaczycie jakie przed wami ogromne ilości stron do przewertowania. Ceny gotowych projektów zaczynają się od ok. 2 tyś. dla domów do 100 m2 . Cena projektu dla domu, który my chcieliśmy wybudować, czyli ok. 200 m , dach dwuspadowy z pojedynczym garażem to ok. 2,5-3,5 tyś. zł. Koszt adaptacji gotowego projektu zaczyna się od ok. 2 tyś. zł. Jeśli oprócz tego chcecie wprowadzić dodatkowe zmiany, wówczas koszt adaptacji wzrośnie.  Wszystko zależy od tego jak istotne są o zmiany. Gdy ingerujemy w elementy istotne dla budynku, a projektant musi wykonać szereg nowych obliczeń konstrukcyjnych oraz kilka nowych rysunków zamiennych, koszt adaptacji projektu gotowego może wzrosnąć nawet o kilka tysięcy złotych.

  • Projekt indywidualny

Druga opcja to projekt indywidualny. My właśnie z takiej opcji skorzystaliśmy. To jaką bryłę wybierzemy, wiedziałam już od dawna. Zawsze podobały mi się typowe domy ” stodoły”, czyli prosta bryła z dwuspadowym dachem. Do mojej „stodoły” postanowiłam dodać jednak mały wykusz w jadalni . Rozkład pomieszczeń także miałam już rozpracowany. Parter miał stanowić duży salon i jadalnia z miejscem na duży stół, obszerna kuchnia obowiązkowo ze spiżarnią, czyli coś czego mi obecnie brakuje, biblioteka,pokój gościnno-biurowy i mała łazienka. Poddasze użytkowe to sypialnia, pokoje dzieci, łazienka, pralnia i garderoba. Ponieważ nie znaleźliśmy projektu, który spełniał nasze oczekiwania postanowiliśmy udać się do architekta. Zanim umówiłam się na wycenę takiego projektu, przestudiowałam strony wielu biur projektowych, zapoznałam się z ich portfolio i wybrałam trzy pracownie, których projekty mi się spodobały i były w podobnym klimacie do mojego przyszłego domu. Przed spotkaniem drogą mailową wysyłałam moje oczekiwania, tak więc już na rozmowie w cztery oczy, architekt wiedział o czym będziemy rozmawiali. Podczas spotkania doprecyzowaliśmy oczekiwania i otrzymałam wyceny. Były w przedziale 12-16 tyś. ( ceny są z 2015 roku z Wrocławia).

To co mnie zaskoczyło, a właściwie zszokowało,to była reakcja architektów na moje pytanie odnośnie kosztorysu. Tylko jeden z nich widział w tym sens, pozostali się tym nie zajmowali! Dla mnie rzecz niewyobrażalna . Jak można mówić o przygotowaniu projektu nie biorąc pod uwagę kosztu wybudowania takiego domu?!? O takim lekkim podejściu i totalnym braku wiedzy z zakresu cen materiałów i robocizny przekonaliśmy się na własnej skórze dopiero w momencie próby wyceny projektu przez ekipy budowlane.  Okazało się, że szacunkowe koszty podawane przez architektów miały średnie pokrycie w rzeczywistości. Dodatkowo proponowane rozwiązania budowlane także okazały się wyższą szkołą jazdy i od marca 2016, czyli od momentu uzyskania pozwolenia na budowę bezskutecznie poszukiwaliśmy ekipy, która poprowadzi budowę naszego domu. Okazało się bowiem, że konstrukcja naszego dachu jest dosyć mocno skomplikowana i kosztowna , zarówno ze strony zastosowanych materiałów, jak i robocizny. Małe ekipy budowlane do których dotarliśmy z polecenia, nie podjęły się tematu poprowadzenia budowy. Dodatkowo zaczęliśmy się obawiać , iż mocno skomplikowane rozwiązanie może także oznaczać wiele potencjalnych błędów na budowie.

 Dzisiaj kiedy już emocje opadły, piszę o tym spokojnie, ale rok temu tak spokojnie nie było! Po nieudanych próbach znalezienia ekipy postanowiłam skonsultować projekt z niezależnymi architektami-konstruktorami ( czyli dwa w jednym:)Okazało się, że mój przypadek wcale nie jest taki odosobniony. A z czego to wynika? Z braku porozumienia i kontaktu w momencie tworzenia projektu tych dwóch stron (architekt-konstruktor), czyli architekt przenosi  na papier oczekiwania klienta, a następnie przekazuje to konstruktorowi, który dokonuje wyliczeń i tak projekt składany jest w całość.  A właśnie w tym miejscu konstruktor powinien przekazywać swoje uwagi odnośnie wprowadzenia ewentualnych zmian w projekcie, w celu obniżenia kosztów takiej budowy. Klient wówczas na bieżąco wie, iż aktualna opcja projektu jest kosztowna i można myśleć nad innym tańszym rozwiązaniem. Kładę duży nacisk na koszty, bo budowa domu to wielki wydatek i myślę, że jednak dla wielu jest to bardzo istotna kwestia. Dla mnie jest, dlatego uważam, że rzetelne podejście do tematu, przygotowanie na bieżąco rzetelnego kosztorysu i konsultowanie go z klientem jest jedynym słusznym rozwiązaniem. Podczas projektowania chciałabym usłyszeć że np. moja koncepcja powiększania salonu niesie za sobą pewne komplikacje i że drobne przeróbki pozwolą tego uniknąć. Wówczas ja jako laik w kwestii budowy jestem w stanie decydować czy dokonujemy tych zmian czy jednak pozostajemy przy pierwotnej wersji, mając pełną świadomość poniesienia większych kosztów.  Ale żeby móc tak rozmawiać, architekt musi wiedzieć jak taka budowa wygląda w praniu , a nie na papierze! Oczywiście nie chcę tu generalizować i mówić, że wszyscy są tacy sami, ale po tej sytuacji wiele rozmawiałam  z innymi osobami, które także tworzyły projekty od podstaw i miały bardzo podobne doświadczenia.

A jak się skończyła nasza przeprawa z projektem? Cóż dzięki pewnemu bystremu kierownikowi budowy, który już swoje lata przepracował na budowie i niejedno widział, udało nam się zmodyfikować konstrukcję dachu. Po naszej wspólnej wizycie u konstruktora, okazało się, że rzeczy niemożliwe stały się możliwie i nawet konstruktorowi się zgadzają wszelkie wyliczenia:) Okazało się, że jedna mała zmiana, pozwoliła nam zaoszczędzić pieniądze i w końcu znaleźć ekipę, która rozpocznie budowę. A więc po raz kolejny doświadczenie i znajomość tematu od podszewki zwyciężyło! A więc podsumowując czy jestem zadowolona ze współpracy? Cóż jeśli wziąć pod uwagę bryłę jaka powstała i układ pomieszczeń, to tak ! Natomiast od takiej indywidualnej współpracy, oczekiwałam znacznie więcej. Nie chodzi bowiem, aby stworzyć samą zachwycającą klienta bryłę ,ale aby móc ją później sprawnie wybudować w zakładanym budżecie, bez tak wielu komplikacji jakie się u nas pojawiły. Uwielbiam kreatywność, tak więc jak najbardziej jestem za tym, aby tworzyć ciekawe, nowe projekty, ale z głową, a nie w oderwaniu od rzeczywistości.

Na dzisiaj już kończę. Mam nadzieję, że dotrwaliście do końca, bo rzeczywiście sporo tego dzisiaj wyszło:) W kolejnym wpisie opiszę Wam z czego składa się projekt budowlany i pokażę także moją „stodołę”:)

Pozdrawiam ciepło

Może również Cię zainteresować

2 komentarze

  1. Niestety muszę przyznać ci rację jesli chodzi o architektów i wspolprace z nimi. Także mialam projekt indywidualny i jesli chodzi o sam dom i pomieszczenia to nie mam zrzutów, ale jesli chodzi o kosztorys to masakra!!!zdecydowanie brak im wiedzy na temat cen materialow, robocizny, ale niestetyco najsmutniejszcze brak im praktycznej wiedzy z placu budowy:(

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.