Działka pod budowę domu jednorodzinnego

Gdy zaczynałam prowadzić bloga ponad rok temu, plan na jego tematykę był prosty, a mianowicie chciałam prowadzić zapiski z placu budowy. Ale ponieważ  sytuacja budowlana trochę się pogmatwała, wszystko zostało przesunięte w czasie. O tym oczywiście także wspomnę, bo na pewno są to cenne wskazówki , dla tych wszystkich którzy mają w planach rozpocząć budowę, a nie mają w tej kwestii doświadczenia.  I tak teraz po roku zwłoki ruszamy z budową. Będę opisywała poszczególne etapy od poszukiwania idealnej działki (o tym już dzisiaj), po to co najprzyjemniejsze, czyli urządzanie domu:)

A więc startujemy:)

Dzisiaj kwestia bez której nie możemy mówić o budowie domu, czyli wymarzona działka.

Oczywiście na początek kierujemy się swoimi upodobaniami lokalizacyjnymi. Ja od zawsze jestem związana z południem Wrocławia i też w takim kierunku poszukiwałam działki. Ze względów finansowych obszar miasta nie wchodził w grę, ale zależało mi żeby działka była położona stosunkowo blisko miasta i była z nim dobrze skomunikowana. To co dla mnie jest istotne to bliskość przedszkola, szkół i dobry dojazd do pracy. Działka jest niedaleko mojego obecnego miejsca zamieszkania, tak więc trasa moich codziennych przejazdów się nie zmieni i wiem na co się szykować jeśli chodzi o ewentualne korki:) I muszę przyznać, że czynnik dojazdu był dla mnie najważniejszy. Wiedziałam, że wiąże się to z tym, że niekoniecznie osiądę w pobliżu pól i lasów, gdzieś w głuszy;), ale stwierdziłam, że wygoda w codziennym funkcjonowaniu jest dla mnie zdecydowanie najważniejsza.

W ten sposób zawęziłam obszar poszukiwań. Zaczęłam jeździć po okolicznych miejscowościach w poszukiwaniu działek. Gdy już macie upatrzoną działkę trzeba ją sprawdzić pod kątem możliwości wybudowania wymarzonego domu. Jeśli nie znacie numeru działki możecie się posłużyć portalami takimi jak np. dla Wrocławia –wroSIP System Informacji Przestrzennej Powiatu Wrocławskiego. Sprawdzicie tam numer działki,która was interesuje, jej wielkość, granice. A jeśli chcecie się dokładnie zapoznać z treścią księgi wieczystej takiej działki możecie ją wyszukać w bazie  Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

  • MPZP lub WZ

Gdy już macie numer działki, trzeba się zapoznać  z MPZP, czyli z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego ( możecie go uzyskać w urzędzie-po złożeniu wniosku otrzymacie wypis do 5 stron 30 zł, powyżej 5 stron 50 zł i wyrys -20 zł za każdą stronę odpowiadającą formatowi A4. Na stronach gminy także powinniście znaleźć MPZP) lub gdy MPZP nie został ustalony  należy wystąpić o Warunki Zabudowy (każdy niebędący właścicielem działki może o takie warunki wystąpić- koszt 107zł). Dzięki informacjom zawartym w MPZP lub WZ będziecie wiedzieli np. jaka jest minimalna wielkość działki , jaka jest maksymalna powierzchnia zabudowy działki, ilość kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki, kształt dachu, kąt nachylenia połaci dachowych, a także możecie sprawdzić jakie jest przeznaczenie okolicznych działek. W ten sposób będziecie wiedzieli czy na takiej działce może stanąć wasz wymarzony dom i czy w okolicy będą już np. same domki jednorodzinne czy też plan zakłada powstanie np. większej zabudowy mieszkalnej.

  • Uzbrojenie działki

Sprawdzamy także uzbrojenie działki, czyli czy jest na niej bądź w pobliżu prąd, woda, gaz, kanalizacja. Ceny działek uzbrojonych są wyższe od tych, na których nie macie mediów. Ale zanim skusi nas niższa cena trzeba dokładnie sprawdzić ile będzie takie przyłączenie mediów kosztowało. Nie mając tytułu prawnego do nieruchomości możecie udać się do dostawcy mediów i uzyskać taką informację np. w spółkach gazowych można złożyć wniosek o określenie możliwości przyłączenie do sieci gazowej. Także w gminie możecie uzyskać wiele istotnych informacji. Można udać się np. do gminnych wodociągów i na miejscu uzyskać informację w dziale technicznym jak takie przyłącze będzie wyglądało i jaki będzie szacunkowy koszt. Wówczas wiecie, że rzeczywiście media można szybko i sprawnie podłączyć i wiecie z jakimi dodatkowymi kosztami taki zakup się wiąże.  Tak było w moim przypadku. Na działce był już prąd, w wodociągach dowiedziałam się z jakiego punktu będzie prowadzone przyłącze wody i jaki będzie jego orientacyjny koszt i termin wykonania, ponieważ nie mamy kanalizacji zdecydowaliśmy się na szambo, ale także w gminie uzyskałam dokładne inf. kiedy będzie do mojej ulicy doprowadzona kanalizacja.

  • Grunty

Warto sprawdzić grunty na których ma stanąć przyszły dom. Możecie to zrobić w  Starostwie Powiatowym w Wydziale Geodezji i Kartografii, gdzie są dostępne mapy glebowo -rolnicze. Warto także podpytać sąsiadów, jak przebiegał u nich proces budowy ( czy nie było żadnych niespodzianek przy wykopie fundamentów, tak jak było w sąsiedztwie mojej działki. Jeden sąsiad wybudował się bez problemu, a na kolejnego czekała niespodzianka podczas kopania fundamentów i prace musiały zostać przesunięte w czasie). Gdy jesteście już prawie zdecydowani na działkę, ale chcecie mieć pewność, że nic Was na niej nie zaskoczy, można także zrobić badania geotechniczne przed zakupem działki budowlanej.Badania polegają na ogólnym rozpoznaniu budowy geologicznej i warunków hydrogeologicznych podłoża. Na ich podstawie można przewidzieć ewentualne trudności i zagrożenia, związane ze środowiskiem gruntowo-wodnym, jakie mogą wystąpić przy realizacji projektowanego obiektu. Proste i jednorodne warunki gruntowo-wodne gwarantują niską cenę prac ziemnych i fundamentowych. W warunkach złożonych koszty te mogą być nawet kilkanaście razy wyższe. Do takich niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych, które wpłyną na koszty i możliwości inwestycji należą m.in.:

  • występowanie nienośnych gruntów organicznych (np. torfów) o znacznej miąższości (wymaga wymiany gruntów lub posadawiania pośredniego np. na palach lub studniach),
  • występowanie słabonośnych gruntów spoistych (np. miękkoplastycznych glin) (może wymagać wymiany gruntu, wzmocnienia gruntu lub fundamentów, ewentualnie zastosowania zbrojonej płyty fundamentowej )
  • występowanie gruntów słaboprzepuszczalnych (konieczność wykonania drenażu działki, w przypadku przydomowych oczyszczalni ścieków – brak możliwości odprowadzenia oczyszczonych ścieków lub wód opadowych do gruntu),
  • występowanie nieciągłych warstw gruntów o odmiennych parametrach geotechnicznych (wymaga zabezpieczenia obiektu przed nierównomiernym osiadaniem)
  • występowanie zjawisk osuwiskowych (niebezpieczeństwo osunięcia się budowli, wysoki koszt wykonania prac stabilizujących osuwisko)
  • Kształt, szerokość działki

Kształt, powierzchnia działki to kolejna istotna kwestia. Każda gmina ustala minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych. Trzeba dokładnie sprawdzić jaka jest szerokość działki. Wąskie działki mogą być problematyczne i nie postawicie na nich swojego domu marzeń. Należy pamiętać, że istnieją ściśle określone odległości od granicy działki, które musimy zachować, a mianowicie 4 m dla budynków z otworami okiennymi i 3 m dla budynków bez okien. Tak więc jeśli na wąskiej działce odejmiecie jeszcze te odległości może się okazać ,że wybudujecie tam dom, który dalece odbiega od tego który mieliście w planach.

  • Dostęp do drogi

Dostęp do drogi to oczywiście element niezbędny, aby wybudować dom. I tu także należy sprawdzić czy droga dojazdowa jest drogą gminną czy też prywatną ( tak jest w moim przypadku). Wariant pierwszy jest bardzo wygodny, w drugim sami z pozostałymi współwłaścicielami drogi jesteście odpowiedzialni za nią. Tak więc wszelkie kwestie dotyczące położenia nawierzchni, odśnieżania są po stronie waszej i pozostałych współwłaścicieli. U nas pojawi się właśnie kwestia robienia nawierzchni, więc  na żywym organizmie zobaczymy jak to technicznie wygląda:)

  • Strony świata- idealne usytuowanie budynku

Model idealny do którego dążymy przy projektowaniu domu, czyli odpowiednie ustawienie pomieszczeń w stosunku do stron świata. I tak od północy, czyli strony najgorzej doświetlonej powinny znajdować się wszystkie pomieszczenia w których nie potrzebujemy światła czyli garaż , kotłownia, pomieszczenia gospodarcze. Strona wschodnia to sypialnie, czyli budzimy się ze słońcem. Południowy- zachód , czyli najwięcej słońca – to pomieszczenia w których spędzamy najwięcej czasu, czyli salon, biblioteka, tarasy.

  • Wycinka drzew

Drzewa na działce, czyli czy możemy je usunąć, żeby swobodnie postawić dom? Z dniem 1 stycznia 2017 r. w życie weszły nowe przepisy dotyczące wycinania drzew i krzewów, opierające się na ustawie dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2013 r. poz. 627, z późn. zm.). Nowe przepisy o wycinaniu drzew zwiększają uprawnienia właścicieli nieruchomości, na których rosną drzewa i krzewy, oraz upraszczają regulacje dotyczącą samej wycinki.Nie potrzebujemy zezwolenia na wycięcie drzewa jeżeli drzewo lub krzew rośnie na naszej posesji, a cel usunięcia drzewa nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej na danym terenie. A jak wygląda sprawa zezwolenia na usunięcie drzew owocowych? W tym wypadku, podobnie jak w latach poprzednich, rośliny te można usunąć bez zezwolenia, chyba że rosną na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni, na przykład bulwarach lub dworkach udostępnionych do zwiedzania.

Na  poszukiwanie działki warto poświęcić trochę czasu. Oprócz spraw formalnych, warto także pojeździć po okolicy, porozmawiać z sąsiadami. W ten sposób uzyskamy wiele cennych informacji. Miejscowość w której kupiłam działkę była pierwszym miejscem na mojej mapie poszukiwań. Od razu przypadła mi do gustu. Ale oczywiście postanowiłam posprawdzać jeszcze inne miejsca ( a nóż znajdzie się coś lepszego:) i tak po ok. 6 miesiącach wróciłam z powrotem do pierwszego miejsca i  zdecydowaliśmy, że kupujemy działkę . Ściany się już budują, tak więc w najbliższych dniach kolejne posty, bo mam małe opóźnienie:)

Pozdrawiam ciepło

Może również Cię zainteresować

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.